Karakusunlar Afet Riskli Alan

( Şirindere Vadisi )

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJESİ

Ankara kentinin tarihsel gelişim sürecinde gecekondu tarzı yapılaşmanın ortaya çıkmasına sebep olan yoğun göç dalgasının yaşandığı dönemde; altyapı imkanlarından yoksun, plansız ve çarpık yapılaşmaya sahne olan ve kentin varoşlarından biriyken, kentin büyümesi ile birlikte günümüzde kent merkezinde ayrıcalıklı bir konuma erişen yaklaşık 14 ha.lık alan; Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin  11.10.2005 tarih ve 2669 sayılı kararı ile  "Şirindere Vadisi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı" olarak ilan edilmiştir.

Şirindere Vadisinin, Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edilmesinden 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yürürlüğe girmesine kadar geçen süre zarfında gerek yasal yetersizlikler gerekse ekonomik güçlükler gibi nedenlerle dönüşüm sürecinin bir türlü başlayamaması üzerine Bakanlar Kurulunun 22.05.2013 tarih ve 2013/4828 sayılı kararı ile 6306 sayılı Kanun uyarınca “Riskli Alan” ilan edilerek, 6306 sayılı Kanunla getirilen ayrıcalıklar ve teşvikler çerçevesinde mekânsal dönüşüme ivme kazandırılması amaçlanmıştır.

"Firmamız tarafından 2013 yılında yapılan imar planları Bakanlık tarafından yürürlüğe konulmamıştır."

AFET RİSKLİ ALANA İLİŞKİN KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI İMAR PLANI

Alanın Çevresel ve Fiziksel Özellikleri ; 

Planlama çalışması yapılan arazi, Ankara – Konya Devlet karayolunun sağında Balgat 100.yıl mahallesinin yukarı kesimleri olup Ortadoğu üniversite yerleşkesine sınırdır. Planlama alanı güneyi ve batısı Ortadoğu Teknik Üniversitesi yerleşkesi ve Orman alanları,  kuzeyi ve doğusu imarlı Karakusunlar mahallesindeki yüksek yapılarla çevrilidir.

Planlama alanının batısında ve doğusunda birer sırt bulunmaktadır. Sahanın ortasında kuzey - güney ekseni yaklaşık düzlük olup önemli bir kot farkı bulunmamaktadır. İnceleme alanında % 0 – 10, %10 – 20 %20 - %40 ve %40’dan büyük eğim değerleri yer almaktadır. İnceleme alanı içindeki eğimlerin dağılımı eğim haritasında  verilmiştir. Yapılan morfolojik ve jeolojik çalışmalar sonucunda saha yerleşime uygunluk açısından önlem alınabilecek nitelikte sorunlu alanlar ve Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme – Oturma Açısından Sorunlu Alanlar olarak değerlendirilmiştir. Yerleşime uygunluk haritalarında (ÖA 2.1) ve (ÖA-5.1) olarak gösterilmiştir. 

ÖA2.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar ;

Mevcut yamaç şevleri için yapılan stabilite analizlerinde dinamik koşullar altında duraysızlık problemleri ile karşılaşılmıştır. İnceleme alanında, yapım aşamasında oluşturulacak kazı şevlerinde de aynı duraysızlık sorunları oluşabilecektir. 

Bu nedenle; 

İnceleme alanında bina bazında yapılacak şev stabilite analizini de içeren zemin etütleri yapılarak kayma derinliğinin belirlenmesi, yapılaşma esnasında, oluşacak kazı şevlerinin, yol ve parsel sınırlarının korunması için, kazık, ankraj, zemin çivisi, bulonlama, iksa vb. dayanma yapıları ile desteklenmelidir.

Kazı şevlerinin güvenliğine olumsuz etki edecek yüzey ve yer altı sularına karşı gerekli drenaj önlemlerinin alınması, Yapılaşma esnasında lokal alanlarda 0.30 – 3.30 m. arasında değişen kalınlıklarda gözlenilen dolgu malzemesinin kaldırılarak, yapı temellerinin zeminin nispeten daha sıkı olduğu, 6 – 7 m. derinliğe, Gölbaşı formasyonuna oturtulması, Yeraltı ve yüzey sularına karşı gerekli, temel izolasyonun sağlanması, Temellerin aynı tip zemine oturtulması gerekmektedir.

ÖA 5.1 (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme-Oturma Sorunlu Alanlar ;

İnceleme alanının jeolojik ve topoğrafik özellikleri ile laboratuvar verilerinin değerlendirilmesi sonucunda alüvyon briminin yüzeylenmiş olduğu alan Önlemli Alan 5.1 (ÖA-5.1) olarak belirlenmiştir. Anılan alanda alüvyon birimine ait olan nadiren çakıllı, kumlu, siltli KİL birimi yüzeylenmekte olup topoğrafik eğim % 0 - 10 arasında değişmektedir. 

Bu alan içerisinde minimum 3.50 m. (SK-6), maksimum 7.00 m (SK-10) derinliğe kadar alüvyon birimi geçilmiştir. Ayrıca lokal olarak yüzeyden itibaren 2.00 – 2.50 m. kalınlığında yapay dolgu geçişleri yer almaktadır. Yapı temellerin yüzeyden itibaren -4.00 m kotuna oturtulacağı kabulüne dayanılarak yapılan oturma analizlerinde 8.34 cm’lik bir oturma miktarı beklenilmektedir. 

Yapılaşma esnasında alüvyon ve yapay dolgu biriminin tamamen kaldırılması ve yapı temellerinin yaklaşık olarak 6 – 7 m. derinliğe Gölbaşı formasyonuna oturtulması sonucunda çok daha düşük kabul edilebilir oturmalar gerçekleşecektir. Dere yatağının yer aldığı bu alanda yapılaşma öncesinde, DSİ ve ASKİ yetkililerinin görüşleri alındıktan sonra planlamaya gidilmelidir.

Yeraltı Suyu Durumu ;

İnceleme alanında yeraltısuyu gözlenemeyen SK - 3, SK - 5, SK - 8 ve SK - 11 no’lu sondaj kuyuları dışındaki tüm sondaj kuyularında, yüzeyden itibaren 3.20 – 16.00 m. arasında değişen derinliklerde yer altı suyuna rastlanılmıştır.

Alanın Planlama Süreci;

Şirindere Vadisinin Kentsel Dönüşüm alanı ilan edilmesi ve gecekondu tarzı yapılaşmalardan çağdaş konutlara dönüşümün sağlanabilmesi amacıyla hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclis’inin 14.05.2009 tarih ve 1189 sayılı kararı ile onaylanmış ancak imar planına esas alınan jeolojik etüdün gözlemsel yöntemle yapılmış olduğu gerekçesiyle, Ankara 1. İdare Mahkeme’since açılan dava sonucunda iptal edilmiştir. 

Mahkemenin iptal kararından sonra planlama alanı için bu kez, imar planına esas sondajlı Jeolojik Etüt yapılmış ve 08.02.2011 tarihinde Ankara İl Afet Acil Durum Müdürlüğü  tarafından onaylanmıştır. Bu jeolojik etüt verileri çerçevesinde Büyükşehir Belediyesi tarafından yeniden hazırlanan nazım imar planı Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 13.12.2011 tarih ve 3593 sayılı kararı ile onaylanarak yürülüğe girmiştir. Ancak yürürlüğe konulan imar planı, alanın sahip olduğu mülkiyet deseni, yapı stoğu ve sosyo-ekonomik ihtiyaçlar bağlamında piyasa dinamikleri çerçevesinde dönüşüm sürecini harekete geçirecek katılımcı planlama yaklaşımından yoksun olması  ve hak sahipleri tarafından benimsenme koşularının sağlanamaması gibi nedenlerle uygulama imkanı bulamamıştır.

Alanın yapılaştığı dönemdeki süreçler de değerlendirilerek; yeterli mühendislik hizmeti almamış, sağlıksız, güvensiz, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşma süreci, ekonomik ömrünü tamamlamış, kent siluetini bozan çok katlı ve estetik olmayan yapı stoğu, plansız kentleşme, sosyal ve teknik altyapı yetersizliği gibi hususlar dikkate alınarak alanın ve güvensiz yapı stokunun tespit edilmesi, sürdürülebilir çevre ve özellikle kentsel mekanların sosyo-ekonomik yapılarının da dikkate alınarak yapılandırılması, planlı, sağlıklı ve güvenli bir yaşam alanı oluşturularak kentsel çevrenin ve yaşam kalitesinin arttırılması, mevcut kaynakların planlı ve sistematik bir dönüşüm süreci kapsamında kullanılması amacıyla 6306 sayılı Kanun uyarınca yeniden imar planlarının hazırlanması ihtiyacı doğmuştur.

 Yapı ve Mülkiyet Analizi;

Toplam 137500 m² alanı kapsamakta olan Şirindere Kentsel Dönüşüm Alanında, toplam 224 adet gecekondu bulunmaktadır. Bu gecekonduların 140 adedi 2981 sayılı Yasa kapsamında Tapu Tahsis Belgesine sahiptir. 80 gecekondu hazine arazisi üzerinde işgalci konumunda olup geriye kalan dört adedin  kendine ait tapusu bulunmaktadır.

Tapu tahsis Belgesine sahip 140 gecekondu sahibi ile Tapu tahsis belgesi sahibi olmayan 80 gecekondu sahibi tarafından kurulmuş olan iki Konut Yapı Kooperatifi çatısı altında mal sahipleri örgütlenerek ortak hareket etmekte olup bu gecekondulardan tapu tahsis belgeli olanlar mülkiyeti Maliye Hazinesine ait 118500 m² yüzölçümlü 7504 sayılı parsel üzerinde, 2981 sayılı yasadan yaralanamayan 80 gecekondunun büyük bir bölümü ise yine mülkiyeti Maliye Hazinesine ait 5100 m² yüzölçümlü Karakusunlar tp. 90 parsel ile 7504 sayılı parsel üzerinde bulunmaktadır. Bu parsellerin haricinde proje alanı içerisinde üzerinde 4 gecekondunun yer aldığı, gecekondu sahiplerinin mülkiyetindeki  kd.127 parsel yer almaktadır.

PLANLAMA KARARLARI

Hazırlanan dönüşüm projesi ile vadinin sahip olduğu bitki dokusunun korunmasına özen gösterilmiş ve vadinin ortaya koyduğu doğal peyzaj özelliklerini ön plana çıkaran bir planlama yaklaşımı benimsenmiştir. Vadi çeperleri bölgedeki imar ve yoğunluk kararları ile uyumlu konut alanları olarak ayrılmış, ulaşım sistemi ise ana arter pozisyonundaki Malazgirt Bulvarına asılan ve vadi içlerine kadar ulaşabilen ana toplayıcı-dağıtıcı yol kademelenmesi ile desteklenmiştir.

Bölgedeki afet riskinin ortadan kaldırılarak sağlıklı ve düzenli bir kentsel çevre oluşturulması amacıyla hazırlanan imar planı ile bölgede dönüşüm sürecini ivmelendirecek fiziksel ve sosyo-ekonomik potansiyeller incelenmiş, arazinin sahip olduğu jeolojik ve jeomorfolojik özellikler çerçevesinde plan kararları üretilmiştir.

Yerleşecek nüfusun ihtiyacı olan sosyal donatı alanları kapsamında bir adet ibadet yeri, ilköğretim tesisi, sosyal kültürel tesis, teknik altyapı alanı ve idari ve sosyal ticari merkez ayrılmış, vadi içi Rekreasyon alanı olarak bölgeye hizmet verecek şekilde tasarlanmıştır.

Konut alanları için yapılaşma koşulları ise; alana ilişkin daha önce yapılan planlama çalışmaları ile planalama alanı içerisinde yer alan Hak Sahipleri için verilmiş imar haklarının kullanılması noktasında herhangi bir hak kaybına ve hukuki ihtilafa sebebiyet vermeyecek hasasasiyette ele alınarak yeniden düzenlenmiştir.